Die Studette nimmt einen besonderen Platz auf dem französischen Immobilienmarkt ein. Mit einer Fläche, die oft zwischen neun und zwanzig Quadratmetern liegt, wirft diese Art von Wohnraum regulatorische, steuerliche und praktische Fragen auf, die bei klassischen Studios nicht auftreten. Die Gestaltung und Rentabilität einer Studette erfordert, dass man mit den Anforderungen an die Anständigkeit, einem sich verändernden Mietrahmen und Möbelentscheidungen umgeht, bei denen jeder Zentimeter zählt.
Regulierung der Studetten: Anstandsgrenze und verstärkte Kontrollen
Seit 2023-2024 haben mehrere große französische Städte ihre Anforderungen an die kleinen Flächen, die vermietet werden, verschärft. Paris, Lyon, Bordeaux, Nizza, Straßburg und Montpellier verbieten schrittweise die Vermietung von Wohnungen unter 9 m², die als anständig angesehen werden, mit Präfekturverfügungen, die sich auf die Zimmer in alten Gebäuden konzentrieren.
Lesetipp : Wie man schnell und einfach vom Bahnhof Lille Flandres nach Lille Europe gelangt
Diese Kontrollen beschränken sich nicht auf die Fläche. Die Deckenhöhe, die Belüftung, der Zugang zu fließendem Wasser und das Vorhandensein einer funktionalen Kochnische gehören zu den überprüften Kriterien. Ein Eigentümer, der eine Studette vermietet, ohne diese Normen einzuhalten, sieht sich administrativen Sanktionen und der Verpflichtung gegenüber, den Mieter unterzubringen.
Vor jedem Gestaltungs- oder Vermietungsprojekt sollte man bei der Gemeinde und der Präfektur überprüfen, ob die Immobilie die geltenden Anstandsbedingungen in der Gemeinde erfüllt. Finden Sie die Definition einer individuellen Studette auf Tout Immo, um genau zu verstehen, was dieses Format von einem Standardstudio unterscheidet.
Weiterlesen : Wie lange dauert es, Ihr Alarmsystem amortisieren? Umfassender Leitfaden und Tipps
Studette im möblierten LMNP-Mietvertrag oder touristische Vermietung: welches Regime wählen
Die Wahl des Mietregimes beeinflusst direkt die Rentabilität einer Studette. Seit 2022-2023 stellen Fachleute für Mietinvestitionen fest, dass der langfristige möblierte Mietvertrag (LMNP) attraktiver geworden ist als die touristische Vermietung wie Airbnb in den meisten großen französischen Städten.
Dieser Wechsel erklärt sich durch die Verschärfung der Regeln für die touristische Vermietung: obligatorische Anmeldung, Übernachtungsquoten, hohe Bußgelder in angespannten Gemeinden. Für eine Studette, deren Fläche bereits den Preis pro Übernachtung begrenzt, hat sich die finanzielle Gleichung der Kurzzeitvermietung verschlechtert.
Konkrete Vorteile des LMNP für eine Studette
- Die steuerliche Abschreibung von Möbeln und Arbeiten reduziert die steuerliche Basis auf die Mieten, ein steuerlicher Hebel, der bei unmöblierten Vermietungen fehlt
- Der möblierte Mietvertrag zieht stabile Mieter an (Studenten, junge Berufstätige), die bereit sind, eine kleine Fläche zu mieten, wenn es eine funktionale Ausstattung gibt
- Die Leerstandsquote bleibt niedriger als bei saisonalen Vermietungen in Städten, in denen das Angebot an kleinen möblierten Flächen die Nachfrage von Studenten nicht deckt
Im Gegensatz dazu verlangt der LMNP, dass Möbel gemäß der gesetzlichen Liste bereitgestellt werden (Bettwäsche, Kochplatten, Kühlschrank, Tisch, Beleuchtung). In einer Studette strukturiert diese Verpflichtung die gesamte Gestaltung.
Gestaltung einer Studette: technische Entscheidungen auf wenigen Quadratmetern
Eine Studette zu gestalten hat nichts mit der Dekoration eines dreißig Quadratmeter großen Studios zu tun. Die Flächenbeschränkung erfordert klare Entscheidungen: Jedes Möbelstück muss mindestens zwei Funktionen erfüllen, und die Bewegungsfreiheit im Raum darf nicht geopfert werden.
Priorität für multifunktionale und klappbare Möbel
Ein Klappbett oder ein Bett mit Stauraum schafft tagsüber Platz auf dem Boden. Das ist die erste Investition, die in Betracht gezogen werden sollte, da es einen Schlafbereich in einen Wohnbereich verwandelt, ohne Kompromisse beim Schlafkomfort einzugehen.
Ein klappbarer Tisch, der an der Wand befestigt ist, ersetzt sowohl den Schreibtisch als auch den Esstisch. Wandmodelle tragen in der Regel ein ausreichendes Gewicht für den täglichen Gebrauch und lassen sich in wenigen Sekunden zusammenklappen.
Vertikale Aufbewahrung und Schiebetüren
In einer Studette wird die Aufbewahrung in der Höhe gedacht. Wandregale bis zur Decke nutzen ein Volumen, das von niedrigen Möbeln verschwendet wird. Schiebetüren (Schrank, Badezimmer, falls separat) beseitigen den Platzbedarf einer klassischen Tür, was manchmal einen halben Quadratmeter nützlichen Raum zurückgewinnt.
Das Ziel ist nicht, den Raum zu füllen, sondern ihn lesbar zu machen. Ein potenzieller Mieter oder Käufer sollte sofort die drei Zonen (Schlaf, Küche, Wohnzimmer) wahrnehmen, auch wenn sie im selben Raum koexistieren.
Eine Studette in einen beruflichen Gebrauch umwandeln: eine Option, die es zu prüfen gilt
Seit der Verbreitung von Homeoffice nach Covid zeichnet sich bei Investoren ein Trend ab: eine Studette in ein Büro, eine paramedizinische Praxis oder einen Coworking-Space umzuwandeln. Diese Umwandlung ermöglicht es in einigen Fällen, die Mietobergrenzen für Wohnraum und die anwendbaren Anstandsanforderungen zu umgehen.
Die Machbarkeit hängt von einem bestimmten Punkt ab: der Teilungserklärung. Wenn die berufliche Nutzung dort verboten ist, ist die Änderung der Nutzung blockiert, unabhängig vom Potenzial der Immobilie. Man sollte auch bei der Gemeinde überprüfen, ob eine Nutzungsänderung eine Baugenehmigung erfordert.
Die Rückmeldungen vor Ort sind unterschiedlich hinsichtlich der tatsächlichen Rentabilität dieser Option. Eine paramedizinische Praxis erzielt höhere Mieten als eine möblierte Vermietung, aber die Leerstandsdauer kann länger sein und der Pool potenzieller Mieter bleibt eng. Die verfügbaren Daten erlauben keine systematische Schlussfolgerung über einen Vorteil.
Studette zu verkaufen: welche Kriterien den Unterschied auf dem Markt ausmachen
Für einen Eigentümer, der verkaufen möchte, anstatt zu vermieten, basiert der Wert einer Studette auf drei konkreten Elementen:
- Die Einhaltung der Anstandsstandards (eine nicht konforme Immobilie schreckt Investoren ab, die auf Vermietung abzielen)
- Die Energieeffizienz, da ein DPE, der mit F oder G klassifiziert ist, die Vermietung der Immobilie verbieten kann, was die Zahl der interessierten Käufer verringert
- Der Zustand der integrierten Möbel und der Ausstattungen (Küche, Badezimmer), der die Höhe der Arbeiten bestimmt, die der Käufer durchführen muss
Ein ungünstiger DPE reduziert drastisch den Pool an Käuferinvestoren. Die Käufer kalkulieren die Kosten für energetische Renovierungen und integrieren diese in ihr Angebot. Ein verkaufender Eigentümer hat manchmal ein Interesse daran, vor dem Verkauf eine Energieaudit durchzuführen, um die Verhandlungen vorzubereiten.
Der Markt für Studetten bleibt in Universitätsstädten und Innenstädten mit hoher Mietnachfrage aktiv. Die Rentabilität dieses Formats hängt weniger von der Fläche ab, sondern von der Fähigkeit des Eigentümers, die geltenden regulatorischen Rahmenbedingungen einzuhalten und eine Gestaltung anzubieten, die die geforderte Miete oder den Preis rechtfertigt.